Juttu sisältää mainoslinkin.*
Ostimme siis uuden kodin. Allekirjoitimme kauppakirjat kuukausi sen jälkeen, kun koronavirus alkoi sairastuttaa ihmisiä Euroopassa, sulki maiden rajat, aiheutti massatyöttömyyden ja pisti koko maailmantalouden kiikerään keinuun. Asunnon ostaminen talouden alamäessä: mitä järkeä asuntokaupoissa on tällaisena aikana? Nooh, se on ihan todella hyvä kysymys. En ole ammattisijoittaja ja vielä vähemmän ammattiasuntosijoittaja. Olen silti perustellut tätä ostosta ja äkkiseltään vähän omituiselta kuulostavaa ostoajankohtaa itselleni myös talouden näkökulmasta.
Omalaina.fi palvelussa voit vertailla lainatarjouksia.*
Aluksi vähän taustaa. Tutustuimme tähän taloon joulukuussa. Neliöt olivat tulleet myyntiin jo marraskuun alussa, ja koska tunsin asunnossa talvella asuneen mimmin, otin häneen yhteyttä ja kysyin voinko tulla käymään ja katsomaan, miltä talo näyttää sisältä. Emme vielä silloin tienneet varmaksi, että jäisimme tänne Länsivuonoille pidemmäksi aikaa. Siksi en halunnut virallista, kiinteistövälittäjän järjestämää näyttöä, koska silloin puoli kylää olisi tiennyt, että olemme ostamassa taloa – kun emme itsekään vielä olleet varmoja. Käytiin vain vaivihkaa katselemassa paikkoja ja varmistamassa ajatuksemme siitä, että merinäkymät talosta ovat niin ainutlaatuiset, että oli talo melkein missä kunnossa vain, se kannattaisi ostaa, jos päättäisimme jäädä ja jos hinta ei olisi ihan järjetön.
Kevään myötä halu jäädä Länsivuonoille varmistui ja aloimme miettiä taloasiaa ihan vakavasti. Pitäisikö käydä vielä tsekkaamassa sen kellarin kunto? Tehdä tarjous? Mahtuisimmeko sinne mukavasti? Otimme selvää lainamahdollisuuksista ja siitä, paljonkohan hintaa saisi painettua alas. Laskin meidän kassavirtatilannetta eli ynnäilin, paljonko tileillämme on rahaa nyt, paljon on tulossa lähiaikoina ja paljonko uusi laina rasittaisi kuukausittaista taloutta.
Kun mietin talokaupan taloudellista järkevyyttä ja järjettömyyttä, avainsana koko hommassa oli kassavirta. Sillä, kuinka paljon on lainaa, ei oikeastaan ole yksinään mitään merkitystä siihen, kestääkö oma talous lainan lyhentämisen. Eli eniten väliä on sillä, kuinka paljon korko ja lyhennys ovat kuukaudessa suhteessa tuloihin.
Ongelma on se, jos lainaa ei saa
Ongelma ei ole se, että on lainaa vaan se, että lainaa ei saa lainkaan. He, joilla on jo omaisuutta (vakuuksia lainalle) ja tarpeeksi tuloja (eli lainanantajan näkökulmasta varaa maksaa lainaa takaisin), on paremmat mahdollisuudet saada lainaa ja siis lisätä varallisuutta. He voivat kilpailuttaa korkomarginaaleja, vertailla lainamahdollisuuksia, uudelleenrahoittaa lainoja eli siis kartuttaa omaisuutta lainarahalla. Jos ei saa hyvää lainaa, on älyttömän vaikeaa ja oikeastaan mahdotonta ikinä kartuttaa oma varallisuuttaan siten, että siitä pääsisi nauttimaan heti. Rahastoon säästäminen satasen kuussa kerryttää juu varallisuutta, mutta siitä pääsee kunnolla nauttimaan vasta joskus 60-vuotiaana. Eikä kaikilla ole mitään mahdollisuuksia säästää edes sitä satasta kuussa.
Yleensä se, että (hyvää) lainaa ei saa, lisää köyhyyttä. Tämä on fakta, jota ei hirveän usein nosteta esiin vaurastumiskeskusteluissa. Silloin kun laina ei saa, kaikki hankinnat pitää säästää etukäteen ja tiukassa paikassa pitää turvautua pieinin vakuudettomiin lainoihin eli kulutusluottoihin ja pikavippeihin – jos siis vielä on luottotiedot jäljellä. On paljon, paljon fiksumpaa ottaa 500 000 euron laina kuin 5 000 euron laina. Ongelma vaan on, että sitä isoa lainaa saa vasta sitten, kun on jo entuudestaan varallisuutta. Ensimmäinen 20 000 euroa on kaikkein vaikeinta hankkia. Kun se on kasassa, raha-asiat on todella paljon helpompi hoitaa kunnolla.
Jos kaikki tulot menevät elämiseen eikä säästöjä ole (tämä on älyttömän yleinen tilanne joka puolella maailmaa, esimerkiksi Yhdysvalloissa jopa 40 prosentilla ihmisiä ei ole säästössä yli 360 euroa!), paremman elintason hankkiminen on tosi vaikeaa. Täällä Islannissa sen huomaa erityisen selvästi asumisessa, koska täällä ei juuri lainkaan ole järkeviä vuokra-asuntomarkkinoita. Kun asuu vuokralla, kaikki tulot menevät vuokraan. Vuokrataso on korkea, koska tarjontaa on niin vähän ja niillä kenellä on varallisuutta ostaa useita asuntoja, kerryttävät mielellään omaa varallisuuttaan korkeilla vuokrilla. Pankkejakaan ei tämä sekoilu haittaa, koska lainojen korkotaso on korkea (eikä yhtään yllätä, että samaan aikaan talletuskorko on noin nolla) ja edelleen iso osa lainoista on sidottu inflaatioon (eli inflaatio kasvattaa lainapääomaa joka vuosi). Sitä paitsi pankeista on älyttömän vaikeaa saada asuntolainaa. Perhe saattaa maksaa vuokraa kodistaan 2000 euroa kuukaudessa, mutta pankki ei anna edes sellaista asuntolainaa, jossa kuukausikorot ja -lyhennys on yhteensä 1000 euroa, koska se laskee ettei ”maksukyky riitä”.
Jos nettopalkasta reilusti yli puolet menee vuokraan, ei pysty mitenkään säästämään käsirahaan. Kun kaikki menee elämiseen, mitä tienaa, omaisuutta ei kartu lainkaan. Tilanne on siis monille epäreilu ja todella hanurista. No niin, palataanpas takaisin siihen meidän asuntoasiaan.
Asunnon ostaminen talouden alamäessä – kassavirta on tärkein
Minun mielestä hyvän taloudenpidon näkökulmasta kaikkein tärkeintä on miettiä sitä, kuinka paljon omalle tilille on tulossa lähiaikoina rahaa ja paljonko sieltä pitää maksaa lähiaikoina erilaisia laskuja. Niinpä tein ennen asuntokauppoja tilanteestamme kolme erilaista laskelmaa.
Ensimmäiseksi laskin tilanteen, että jäämme vuokralle tänne Länsivuonoille ja vuokraisimme asuntojamme Reykjavikissa. Laskin meidän tulot reilusti alakanttiin, koska arvelin, että puoliso jäisi matkailualalta työttömäksi ainakin vähäksi aikaa. Lisäsin nettotuloihin vuokratulot, joita saamme niistä kämpistä, joita vuokraamme tällä hetkellä muille. Otin laskelmassa huomioon vuokratulojen lisäksi pääomaverot vuokratuloista, verovähennykset, meidän liksat ja meidän kuukausittaiset menot.
Sitten laskin sellaisen skenaarion, jossa muuttaisimme takaisin Reykjavikiin. Otin huomioon pienentyneet vuokratulot (asuisimme talossa jota emme voisi vuokrata muille), säästyneet vuokratulot (meidän ei itse tarvitsisi maksaa itse vuokraa), meidän liksat, pienemmät pääomatuloverot ja kuukausittaiset menot.
Kolmas vaihtoehto eli uuden asunnon ostaminen talouden alamäessä. Ostaisimme toisen talon, vuokraisimme edelleen Reykjavikin asuntoja, maksaisimme isompia lainalyhennyksiä&korkoja kuin nyt ja saisimme vähemmän verovähennyksiä pääomatuloista, koska emme itse olisi vuokramarkkinoilla.
Vertailin näitä kolmea vaihtoehtoa keskenään ja näin luvuista sen, mitä olin jo aavistellutkin. Taloudellisesti kannattavinta olisi ostaa oma uusi asunto. Toiseksi kannattavinta olisi ollut jäädä Länsivuonoille ja vuokrata täältä koti. Kaavailemamme asuntolainan kuukausilyhennys korkoineen oli noin 300 euroa matalampi kuin vastaavankokoisen talon kuukausivuokra. Ei siis epäilyttänyt yhtään ottaa lisää lainaa.
Onko talouskriisissä parempi omistaa vai vuokrata asunto?
Riippuu täysin tilanteesta, kriisin syvyydestä, oman alueen asuntomarkkinoista ja sadasta muusta asiasta. Kerron kuitenkin, miten omalla kohdallani olen pähkäillyt tätä asiaa.
Jos tapahtuisi taloudellisesti huonoin mahdollinen ja perheemme kuukausittainen kassavirta menisi miinukselle eli tulot painuisivat menoja pienemmäksi, tilanne olisi silti asuntolainan haltijana parempi. Jos lainaa ei pystyisi maksamaan, voisimme nimittäin anoa ainakin muutamia lyhennysvapaita kuukausia. Jos tilannetta jatkuisi pitkään, joutuisimme myymään talon pois. Ilkeä tilanne. Vuokralla tilanne olisi kuitenkin vieläkin ilkeämpi. Jos rahat eivät riittäisi kuukausivuokraan, meidän pitäisi muuttaa heti pois – ja löytää joku uusi paikka asua ja muuttaminen maksaa aina.
Ja jos kävisi niin hyvin, että on ostanut talon hyvään aikaan (eli ei aivan siellä hintakuplan korkeimmalla laella) ja jos talossa ei ilmene mitään järkyttävän isoja rahasummia vaativia vikoja, on taloudellisesti parempi omistaa kuin vuokrata. Asunnon arvo nousee ja jos sen joutuu tai sen haluaa myydä, rahaa jää omaan taskuun enemmän kuin lähtötilanteessa.
Säästä nousukaudella, osta laskukaudella
Laskusuhdanteessa on aina lähes aina ostajan markkinat. Nyt kun hinnat eivät nouse vaan ne laskevat ja ostotarjouksen tekijöitä on myyjiä vähemmän, kannattaa olla mieluummin ostaja kuin myyjä.
Mieluummin säästää nousukaudella kun menee hyvin ja tekee kalliit hankinnat kuten asuntokaupat silloin, kun kaikki muut eivät ole ostamassa. Tämä on tosi yksinkertainen periaate, mutta todella vaikea käytännössä toteuttaa. Silloin kun menee hyvin ja on rahaa taskussa, ei välttämättä malta säästää vaan ostaa, vaikka pitäisi toimia juuri toisinpäin.
Eikä tämä ole mikään yksilötason ongelma. Valtiot toimivat ihan samalla hullunkurisella tavalla. Kaikki kansiksen peruskurssinkin käyneet tietävät, että nousukaudella pitäisi kiristää veroja ja leikata kulutuksessa, jotta saataisiin säästettyä kassaan rahaa huonompia aikoja varten. Sitten kun laskusuhdanne iskee ja kysyntä laskee, pitäisi sieltä kassasta ottaa rahaa eli laskea veroja ja lisätä julkista kulutusta, jotta talouden rattaat pysyisivät vauhdissa. Mutta eih. Silloin kun menee hyvin, on kamalan vaikea säästää.
Olen tehnyt monia typeriä hankintoja ja vääriä päätöksiä enkä tosiaan ole mikään sijoitusguru tai korkotuotoista nauttiva vapaarouva, mutta siitä olen iloinen itselleni, että olen aina nousukaudella säästänyt. Aina on siis itselläni aika 2000-luvun it-kuplan puhkeamisesta finanssikriisiin ja noin vuodesta 2012 tähän vuoteen. Olen säästänyt ihan vain varmuuden vuoksi. Emme ostaneet nousukaudella uutta autoa, kesämökkiä, venettä, koruja tai kalliita vaatteita. Olemme sniiduilleet hankinnoissa (tyyliin pyöräni on 25 v vanha), ajamme aika vanhalla autolla, emme osta mitään ihmeellisiä vempeleitä. Olen säästänyt jatkuvasti – myös pankkitilille käteistä -”yllättäviä tilanteita varten”, eikä meidän ole onneksi tarvinnut lähteä talokaupoille silloin, kun hinnat ovat nousseet vuodessa 20 %.
Ostimme ensimmäisen talomme Islannista heti pankkikriisin jälkeen. Kymmenessä vuodessa sen kiinteistön arvo on luultavasti kolminkertaistunut. Enää emme voisi ostaa niin pienellä lainalla niin isoa taloa aivan pääkaupungin ytimestä. Se talo on tällä hetkellä meidän taloudellisen hyvinvoinnin tae ja eläkesäästö. Kun päätimme jäädä tänne maalle ja ostaa kodin vuokraamisen sijaan, teimme talosta tarjouksen sellaisena aikana, jolloin muita tarjoajia ei ollut. Kukaan ei juuri ostanut tai myynyt, eikä näyttöjäkään voinut järjestää. No, me olimme jo tarkastaneet talon jo aikaisemmin ja teimme suoraan alhaisen tarjouksen. Muutaman vastatarjouksen jälkeen saimme neuvoteltua hinnan hyvälle tasolle ja pankki antoi meille paremman lainan, mitä odotimme (”vain” 4,9 prosentin korolla, haha). Korkoasia oli ihan puhdasta tuuria; keskuspankki laski ohjauskorkoa koronan takia rutkasti reilu viikko ennen kun saimme pankilta virallisen lainatarjouksen.
Kohteessa oli tinkimisvaraa luultavasti myös siksi, että talo on ulkoa aika rupsahtanut. Kuoripellit repsottavat ja ikkunalaudat ovat huonossa kunnossa. Sisältä asunto on perushyvässä kunnossa, mutta vaatii paljon tuunausta. Pitää kaataa seiniä, että saadaan lisää valoa. Suurentaa ikkunoita, että maisemat näkyvät paremmin. Kellariin pitää rakentaa kunnon lattia ja seinät. Kaikki ikkunat pitää vaihtaa.
Koska talo näyttää vähän rupsahtaneelta, sitä ei oikein kukaan ole ehkä kunnolla pannut merkille. Talo ehti olla myynnissä yli puoli vuotta, ennen kuin me ostimme sen. Koska meistä toinen on remppataitoinen ja remppahalukas, pystymme aika paljon fiksailemaan juttuja itse. Koska talon kunto tulee pian paranemaan, myös sen arvo nousee tulevina vuosina ainakin jonkin verran. Jos myynti tulee eteen, saamme siitä todennäköisesti enemmän kuin mitä siitä maksoimme. Emme ainakaan vähempää. Toivottavasti – mutta eihän sitä koskaan tiedä.
Jos edessä on asunnon ostaminen talouden alamäessä, kannattaa ennen ostamista miettiä myös oman kodin vuokraamismahdollisuus. Jos taloa ei saisikaan tiukan paikan tullen kaupaksi, voisiko sen laittaa vuokralle? Löytyisikö siihen vuokralaisia? Vuokra-asunnoista on täällä Islannissa pulaa. Täällä Isafjördurissa vuokralle saa lähinnä pieniä yhden tai kahden huoneen asuntoja, eikä niitäkään ole paljoa tarjolla. Ison perheasunnon vuokraaminen on vielä hankalampaa. Uudessa talossamme on neljä pientä makuuhuonetta (eikä esim. kahta megaisoa), mikä meinaa tulevaisuudessa parempia vuokratuloja. Jos kävisi niin, että joutuisimme tai jostain syystä haluaisimme muuttaa täältä pois, voisimme laittaa tämänkin talon vuokralle esimerkiksi opiskelijoille. Meidän kylässä on yliopiston merentutkimukseen erikoistunut ”haarakonttori”, pari kansainvälistä bisnestä tekevää yritystä ja normikesinä vilkas matkailusesonki, eli vuokralaisten löytyminen täällä ei tule olemaan ihan järjettömän vaikeaa. Tämäkin tieto painoi ostohetkellä vaakakupissa.
Elikkäs pelikkäs. Lyhyt tiivistelmä tähän pitkään pohdintaan. Jos on sellainen taloudellinen tilanne, että saa lainaa: osta silloin, kun muut yrittävät myydä. Säästä nousukaudella. Mieti aina ensin kassavirtaa, älä velan kokonaismäärää. Melkein aina kannattaa mieluummin ottaa puolen miljoonan euron kuin viiden tuhannen euron laina. Niin ja hyvä muistaa, että: minähän voin olla ihan täysin väärässä. Älkää siis herranjestas ottako näitä ajatuksiani minään tarkkaan mietittyinä vaurastumis- tai sijoitusvinkkejä.
